פסק-דין בתיק תא"מ 1248-09

העובדות, הטענות וגדר המחלוקת

1.         זוהי תביעה לפינוי מושכר וסילוק יד.

התובעת (להלן גם: אשתאול) והנתבעת 1 (להלן גם: הנתבעת) התקשרו ביום 1.7.04 בחוזה שכירות בלתי מוגנת, שצורף כנספח ד' לכתב התביעה, ויכונה להלן חוזה השכירות או החוזה. על פי החוזה השכירה התובעת לנתבעת חטיבת קרקע בשטח של 10 דונם תמורת דמי שכירות של 800 ש"ח לדונם לחודש. החוזה נערך על ידי הצדדים עצמם ללא שיתוף של עורכי דין, והוא מנוסח בתמצית וכולל עמוד אחד בלבד. אחד מסעיפי החוזה קובע:

" מטרת השכירות - הינה לאחסון אבן שיש וכד'" (ההדגשה במקור).

בסעיף נוסף נקבע:

" ביטוח - השוכר מתחייב לעשות ביטוח צד ג' שיהיה בו כדי לכסות כל נזק שיהיה, אם יהיה. כן מתחייב השוכר לפצות ולשפות את המשכיר על כל נזק, הפסד והוצאות שייגרמו לו, עקב דרישה או תביעה של צד ג', לרבות תביעת עיריה או רשות אחרת, בכל פעולה או מחדל של השוכר.

תשלומי חובה - בנוסף לדמי השכירות המפורטים ישלם השוכר את כל המיסים והארנונות למטה יהודה כולל היטל השבחה בגין השימוש החורג אם יהיה כזה".

בנוגע לסיום השכירות קבעו הצדדים בחוזה כי תקופת השכירות היא שנה מיום החתימה על החוזה, והחוזה יוארך אוטומטית לשנה נוספת בתום כל שנה. עוד נקבע כי הצדדים יוכלו להביא לקיצו את ההסכם בהודעה מראש בכתב של 30 יום, ובמקרה כזה יהיה על השוכר לפנות את השטח תוך 6 חודשים, ובאחריות המשכיר להשכיר לשוכר מגרש חלופי בתחום מושב אשתאול באותם תנאים.

2.         בחודש ינואר 2006 הוגש כתב אישום נגד התובעת ונגד נתבעת 2, המייחס להם עבירה של שימוש במקרקעין ללא היתר. העובדות המקימות את העבירה הן שימוש בשטח שייעודו חקלאי לצורך אחסנת האבן. חומר החקירה בתיק כולל דו"חות פיקוח מהשנים 2004, 2005, המצורפים אף הם לכתב התביעה ולתצהיר התובעת.

במכתב מיום 23.1.07, נספח ט' לכתב התביעה, פנה ב"כ התובעת אל ב"כ הנתבעות והודיע לו על סיום הסכם השכירות בין הצדדים. במכתב זה נטען כי תנאי מתלה להסכמתה של אשתאול להתקשרות היה התחייבות של הנתבעת לאחסן את האבן בכפוף להוצאת כל האישורים הנדרשים לכך, לרבות היתר לשימוש חורג. מכתב מצויין כי הוגש כתב אישום בשל השימוש החורג, וכי לאור כתב האישום התלוי ועומד לאור הוראות ההסכם שנחתם ביחס למושכר ומאחר שהנתבעת לא פעלה להוצאת היתר לשימוש חורג, מודיעה התובעת על סיום הסכם השכירות לאלתר.

מכתב זה נשלח, כאמור, על ידי ב"כ התובעת. במקביל שלחה התובעת עצמה מכתב לנתבעת ביום 25.1.07 ובו הודיעה כי היא מממשת את זכותה על פי ההסכם ומביאה את ההסכם לידי סיום.

3.         טענתה העיקרית של התובעת, הבאה לביטוי במכתב בא כוחה (נספח ט') והועלתה על ידה לאחר מכן בכתב התביעה, היא שחוזה ההתקשרות בין הצדדים כלל תנאי מתלה שלפיו השימוש במושכר ואחסון האבן ייעשו בכפוף להוצאת כל האישורים הנדרשים, לרבות הוצאת היתר לשימוש חורג במידת הצורך.

התובעת טענה לקיומו של תנאי מתלה, אולם לא הצביעה על תנאי מפורש כזה הקיים בחוזה. בסיכומיה טענה התובעת כי יש לפרש את החוזה בהתאם לאומד דעתם של הצדדים והנסיבות בהן נכרת ההסכם, וכי פרשנות כזו מביאה למסקנה שהנתבעת התחייבה לדאוג לקבלת כל ההיתרים הנדרשים לצורך הגשמת מטרת השכירות במושכר.

הנתבעות מכחישות טענה זו. הן מציינות, בין היתר, את העובדה שאשתאול לא העלתה כל טענה בעניין זה מאז חתימת ההסכם ועד דצמבר 2006, ומכחישות את טענת העד מטעם התובעת, מר רחמים שרויה, לפיה הועלו טענות בנושא זה בעל פה. ככלל טוענות הנתבעות שאין לקבל בעניין זה את טענותיו של שרויה.

האם החוזה בין הצדדים כלל תנאי מתלה

4.         העד רחמים שרויה טען כי יש צורך בהיתר וכי הדבר נדון בין הצדדים. לדבריו כשישב עם חיים גרבלסקי מטעם הנתבעת דובר על זה שהם מטפלי בעניין ההיתר, להוציא אישורים והיתרים (עמ' 1- שורות 1, 2). עם זאת, בהמשך הודה העד כי "[ב]זמנו לא ידעתי שצריך היתר. אבל הם היו מחוייבים להוציא היתרים במידה שצריך היתר" (עמ' 10 שורה 16), וכי נודע לו שיש צורך באישור לשימוש חורג רק בזמן הגשת כתב האישום וביקור פקחי המועצה (עמ' 10 שורה 18).

משהודה העד שלא היה מודע לצורך בהיתר, הרי שהטענה כאילו הוסכם בין הצדדים כי קבלת ההיתר מהווה תנאי להסכם אינה מתקבלת על הדעת. לא ניתן לקבוע כי החוזה בין הצדדים כלל תנאי מתלה, כאשר הצדדים עצמם לא היו מודעים באופן ברור ומפורש לצורך בהתקיימותו של תנאי כזה.

5.         בחינת הנסיבות ואומד דעתם של הצדדים עשויה לסייע בפרשנות חוזה. אולם בענייננו אין מדובר כלל בשאלה של פרשנות, אלא בתביעה להוסיף לחוזה את מה שאיננו בו. טענת התובעת היא שנושא ההיתרים עלה במו"מ בין הצדדים ונדון על ידם, אולם מסיבות שאף התובעת עצמה לא ידעה להסביר, נמנעו הצדדים מלכלול את הנושא בהסכם שבכתב.

השאלה המתבקשת לגבי טענת התובעת היא, אם אכן הסכימו הצדדים על תנאי כזה, מדוע לא העלו אותו על הכתב במפורש? אמנם החוזה שנכרת תמציתי ונערך ללא סיוע עורכי דין. אולם ניכרת בו הבנה ויכולת ניסוח. על כן, אם אכן מדובר בנושא שנדון במפורש בין הצדדים, מדוע לא מצא ביטוי בהסכם שבכתב?